IR ou IS : Le choix du régime fiscal pour la SCI

La société civile immobilière (SCI) est aujourd’hui l’un des véhicules juridiques préférés des investisseurs et des familles souhaitant gérer, transmettre ou développer un patrimoine immobilier. Mais une question essentielle se pose dès la création ou au cours de la vie de la société : faut-il opter pour l’impôt sur le revenu (IR) ou pour l’impôt sur les sociétés (IS) ? Ce choix entre SCI à l'IR ou SCI à l'IS est structurant, tant pour la gestion au quotidien de la SCI que pour la fiscalité des associés, la transmission du patrimoine ou la cession des biens.

I. Présentation de la SCI

La SCI est un outil juridique de gestion collective d’un ou plusieurs biens immobiliers. Elle permet, en associant plusieurs personnes (souvent membres d’une même famille), d’organiser la détention, la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier. Mais la SCI n’a pas de régime fiscal figé : par défaut, elle est soumise à l’impôt sur le revenu, mais il est possible, sur option, de choisir l’impôt sur les sociétés (IS).

Ce choix n’est pas anodin. Il impacte :

• la façon dont la société et les associés sont imposés ;
• les modalités de déduction des charges et d’amortissement de l’immeuble ;
• le traitement des déficits ;
• la fiscalité applicable en cas de transmission ou de cession du bien ou des parts.

Avant de faire un choix, il est donc essentiel de bien comprendre les principes et conséquences de chaque régime.

II. La SCI à l’impôt sur le revenu (IR) : fonctionnement et spécificités

A. Principe général : la translucidité fiscale

Par défaut, la SCI est dite « translucide » fiscalement : elle n’est pas imposée elle-même, mais les résultats sont imposés directement entre les mains des associés de la SCI, à proportion de leurs droits dans la société, dans la catégorie des revenus fonciers. C’est ainsi que fonctionne une SCI à l’IR, dans laquelle les associés de la SCI sont directement imposés.

Cela signifie que :

• la SCI calcule un résultat fiscal (recettes – charges) ;
• ce résultat est réparti entre les associés selon leur quote-part ;
• chaque associé paye l’impôt sur le revenu sur sa part, dans la catégorie des revenus fonciers, quel que soit le montant effectivement perçu.

B. Les charges déductibles et le calcul du revenu foncier

Le revenu foncier imposable se calcule en déduisant des loyers perçus :

• les intérêts d’emprunt (y compris ceux contractés personnellement par un associé pour acheter ses parts) ;
• les dépenses de réparation, d’entretien, d’amélioration ;
• les primes d’assurance ;
• les taxes foncières ;
• les frais de gestion ;
• les provisions pour charges de copropriété.

C. Le régime des déficits : une opportunité de l’IR

Si la SCI dégage un déficit foncier (charges supérieures aux recettes), chaque associé peut imputer ce déficit sur son revenu global, dans la limite de 10 700 € chaque année. Cette limite s’apprécie au niveau de chaque associé. Ce bénéfice fiscal peut représenter un véritable levier d’optimisation dans une SCI à l’IR.

D. Cas particuliers : location meublée et activités commerciales

Le bénéfice du régime de l'IR suppose que la SCI n’exerce pas d’activité commerciale. Si elle loue en location meublée (activité relevant des BIC) ou exerce une activité de marchand de biens, la société civile perd sa translucidité fiscale et se trouve de facto assujettie à l’IS, devenant alors une SCI à l’IS.

E. Cession de l’immeuble ou des parts

En cas de vente d’un actif immobilier détenu par une SCI à l’IR, la plus-value est imposée comme une plus-value immobilière des particuliers, avec abattements pour durée de détention (exonération totale après 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux).

De même, la cession de parts de SCI à l’IR suit le régime des plus-values immobilières des particuliers.

F. Avantages et inconvénients de la SCI à l'IR

Avantages :

• simplicité de gestion fiscale ;
• imposition directe des associés, possible optimisation en cas de quote-part faible ou associés faiblement imposés ;
• possibilité de bénéficier des abattements sur les plus-values immobilières ;
• imputation des déficits sur le revenu global.

Inconvénients :

• l'imposition même en l’absence de distribution de revenus (l’associé paie l’impôt sur le revenu sur sa quote-part, même si aucun revenu n’est perçu pendant la période de désendettement) ;
• le taux d’impôt potentiellement élevé en cas de TMI importante (jusqu’à 45 %, voire plus avec la CEHR et les prélèvements sociaux) ;
• les inconvénients de la SCI à l’IR concernent surtout les profils fortement imposés ou les projets à forte rentabilité différée.

III. La SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) : fonctionnement, avantages et risques

A. Principe général : option irrévocable pour l’IS

La SCI à l’impôt sur les sociétés peut opter de façon expresse et irrévocable pour l’impôt sur les sociétés.

Ce choix est irrévocable et doit être effectué de préférence à la constitution de la société, afin d’éviter des frais ou de perdre le bénéfice de la déduction de certains amortissements.

Cette option doit être notifiée au service des impôts avant la fin du 3ᵉ mois de l’exercice au titre duquel la société souhaite être soumise pour la première fois à l’IS.

B. Calcul du résultat et déduction des amortissements

Le principal atout du régime IS est la possibilité de déduire l’amortissement de l’immeuble du résultat imposable.

L’imposition intervient uniquement au niveau de la société. La détermination du résultat imposable est effectuée en déduisant notamment les droits d’enregistrement, les frais réels, les intérêts d’emprunt, les amortissements et toute charge déductible.

Cela rendu possible par l’imposition des revenus dans la catégorie des BIC et permet de fortement réduire l’impôt en neutralisant une grande partie du bénéfice imposable.

Exemple : Un immeuble de 500 000 € amorti sur 25 ans permet de déduire chaque année 20 000 € de résultat. Cette stratégie permet de lisser la fiscalité et d’optimiser le bénéfice net dégagé par la SCI.

C. Taux d’imposition à l’IS

Le résultat ainsi déterminé est imposé au taux réduit de 15 % sur les 38 120 € premiers euros de bénéfice (si le chiffre d’affaires n’excède pas 7 630 000 € et que le capital est entièrement libéré), puis au taux normal (actuellement 25 %).

D. Imposition des associés : dividendes et prélèvement forfaitaire

Tant que la SCI ne distribue pas de dividendes à ses associés, ceux-ci ne sont pas imposés personnellement.

En cas de distribution, les dividendes sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % ou, sur option, au barème de l’impôt sur le revenu avec abattement de 40 %.

E. Traitement des déficits

À l’IS, les déficits restent bloqués au niveau de la société et ne peuvent pas être imputés sur le revenu global des associés. Ils ne pourront être imputés que sur les bénéfices ultérieurs de la SCI.

F. Cession de l’immeuble ou des parts : un régime moins favorable

En cas de vente d’un immeuble détenu par une SCI à l’IS, la plus-value est imposée dans la société, au taux normal de l’IS, et l’assiette comprend la réintégration de tous les amortissements pratiqués.

L’assiette d’imposition est d’autant plus importante que l'actif immobilier est détenu depuis de nombreuses années et a été amorti en conséquence.

Toute plus-value réalisée par la société lors de la cession d’un élément de son actif est imposable selon le régime des plus-values professionnelles. Les exonérations qui existent en matière de plus-values privées ne sont pas applicables, ce qui peut s’avérer particulièrement désavantageux.

La cession de parts sociales de la SCI à l’IS relève (i) du régime des plus-values professionnelles si les parts sont détenues par une entreprise ou une société soumise à l’IS et (ii) du régime des plus-values mobilières privées si elles sont détenues par des particuliers.

G. Aspects particuliers : CRL, mise à disposition gratuite

L’assujettissement à l’IS d’une société civile immobilière entraîne son assujettissement à une autre taxe : la contribution sur les revenus locatifs (CRL). Cette contribution, qui frappe les produits des locations portant sur des immeubles achevés depuis au moins 15 ans, est égale à 2,5 % des recettes nettes de la location perçues au cours de la période d’imposition.

Si un bien immobilier est mis gratuitement à disposition d’un associé, la SCI doit réintégrer un loyer théorique dans son résultat imposable, et l’associé est imposé sur l’avantage en nature.

IV. Aspects patrimoniaux et transmission

La SCI est aussi un outil privilégié de transmission du patrimoine. À l’IR comme à l’IS, il est possible de donner progressivement des parts sociales à ses enfants ou proches, en bénéficiant de l’abattement renouvelable tous les 15 ans. La valeur des parts tient compte du passif de la société (emprunt en cours), ce qui réduit l’assiette des droits de donation.

V. Changement de régime fiscal : attention aux conséquences !

Le passage de la SCI de l’IR à l’IS entraîne une imposition immédiate des plus-values et des revenus non encore imposés, ainsi que des conséquences fiscales importantes sur l’actif de la société.

VI. En synthèse

Le choix entre l’IR et l’IS pour une SCI est une question structurante, aux implications techniques et patrimoniales majeures. Si le régime de l'IR permet de privilégier la simplicité et les stratégies de transmission ou de défiscalisation, le régime de l'IS peut s’avérer redoutablement efficace dans les opérations de développement ou de réinvestissement, à condition de bien anticiper la fiscalité finale en cas de cession. Dans tous les cas, l’appui d’un cabinet d’avocats fiscalistes permettra d’adapter la solution à vos besoins, d’anticiper les conséquences et de faire évoluer la structure selon les objectifs de votre famille ou de votre groupe.

N’hésitez pas à nous contacter pour une étude personnalisée de votre projet de SCI, nous vous accompagnerons dans la structuration et le suivi de votre investissement immobilier.